임대인이 보증금을 떼 먹으려 지인에게 집을 넘긴 깡통 전세 사건 > 소송사례

의뢰인은 1억 6,500만 원의 전세금을 내고 4년간 전세 주택에 거주하다가, 전세기간이 끝날 때쯤 결혼을 하게 되면서 이사를 가게 되었습니다. 

그런데 집주인은 보증금을 돌려준다고 말만 할 뿐, 전세기간이 끝나고 한참이 지난 뒤에도 보증금을 돌려주지 않았습니다. 의뢰인은 결혼식을 올리고 

신혼 집에 들어가야 하는 상황에서도 집주인과 연락도 되지 않는 상황이 되자 의뢰인은 임차권등기를 마친 뒤 이사를 할 수밖에 없었고, 집 주인의 집에 찾아가 

기다리기도 하였으나, 돌아오는 건 집주인의 폭언 뿐이었습니다.

그런데 나중에 의뢰인이 등기부를 확인해 보니 집주인은 의뢰인 몰래 전세집을 지인에게 넘겨 소유권이전등기를 마친 뒤였고, 주택임대차보호법에 따라 새로운 집주인에게 

돈을 받으라고 오리발을 내밀었습니다. 그러나 새로운 매수인은 연락도 잘 받지 않는 등 전세금을 돌려줄 능력도 의문이 가는 사람이었는 데다가 현재 전세집의 시가는 

보증금에 미치지 못하는 이른바 깡통전세 상태였습니다. 

남헌은 의뢰인과 상담을 한 뒤 대항력 있는 임차인의 경우 주택이 양도되더라도 임차인의 주택 양도이의에 따라 새로운 집 주인에게 보증금반환의무가 승계되지 않고, 

종전 집 주인의 보증금 반환의무가 소멸하지 않는다는 대법원 판결을 생각해 냈고, 다만 임차인이 주택 양도사실을 안 뒤 상당한 기간 안에 이의 표시를 해야 한다는 점에 

착안하여 곧바로 종전 집주인과 새로운 집주인에게 내용증명 우편과 휴대전화 메시지 등으로 주택 양도에 이의한다는 의사표시를 보내도록 하는 

한편, 종전 집 주인 소유인 다른 주택에 가압류를 하여 혹시 모를 재산 은닉 및 처분에 대비하였습니다. 

전 집주인은 주택임대차보호법에 따라 자신의 보증금반환의무가 소멸하였다고 주장하였으나, 법원은 의뢰인이 주택 양도 사실을 알게 된 뒤 바로 

이의의 의사표시를 계속하였다는 점에서 종전 집주인의 보증금반환의무는 소멸하지 않는다고 판단하고, 의뢰인에게 승소판결을 내렸습니다.

이 사건은 임대차 사건에서 신속한 법리적 판단과 그에 따른 적절한 대처가 얼마나 중요한가를 일깨우는 사건이었습니다. 

임대인의 행동이 수상할 때에는 절대 당황하지 마시고 등기부를 확인하신 뒤 남헌에 문의하시기 바랍니다. 

[법률사무소 남헌 / 판결]